不符合有关法律法规，契约房很难保护

     时下，在二手房交易中，有一种所谓契约房子成交相当普遍。这些房子主要是农民宅基地上的自建房，盖好后因无法办理房产证，至于房产过户更是不可能，买卖双方顶多是契约协议画押，然后一手交钱入住。

    国家法律规定，土地使用权分为国有和集体所有两种。城市开发房地产均是国有土地使用权转让；农村则是集体土地所有与使用于一体。农民申请修建房均是在其范围内审批的宅基地上修建，这种房屋是不纳入城镇房屋交易范围，其交易行为和结果一般不会受法律保护。房屋和土地必须同时转让，试问集体土地怎么能转让给城镇居民呢？

    笔者认为，由于这些契约房子，是户与户之间签订的买卖协议不符合有关法律规定，所以说，就很难得到法律保护。如果将来房价涨了的时候，房主可以有权收回这些房子，如果买主不服诉讼法律，顶多拿回当初交易的房款。买卖这些契约房风险极大，将来必会爆发法律的“诉讼潮”。

    目前，对于城市房地产买卖，国家出台了相关的法律法规，规范城市房地产交易。相对于农村房地产的买卖，法律法规只有零星的几条。但是发生在我们周围农村房屋买卖的纠纷时有耳闻，这就给法院判决带来了诸多不便，也不利于交易的双方了解自己的权利与义务。同时，对于农村宅基地使用权不得转让，使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先看看下面两个案例：

    案例一、1992年，某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了某城市居民。2002年，赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由，起诉这个某城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院经审理后认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖意思表示真实，买卖合同有效，驳回了赵某诉讼请求。

    案例二、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定，原告于某将楼房一幢及两间厨房等卖给被告诸某，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，原告于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。

    以上两个案例，同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同看法，有关法律还是不够完善。

    目前，我国关于农村房屋转让，主要依据法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第二款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

    从62条文规定可以看出，这是对宅基地使用权的一种规定，而且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而该条规定中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条规定，农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地。而事实是，目前农村申请宅基地时，对于你是否有宅基地会进行严格审查，而目前一户拥有多处宅基地是普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么农民在继承房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时对房屋也很难拍卖，故在某区法院执行农村房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定，如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住——其价值不能实现。

    第63条文规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我们可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租。但笔者认为，该款规定，不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。

第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

    任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。从上面法条可知，集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍。对于使用权是不是同意转让或转让给谁，是由土地所有权人决定，也就是说，由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。

    1982年1月7日《国务院批转的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”笔者认为，这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。

    1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。”此条文也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。

    “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”此条文是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定，不能用来否定农村房屋买卖合同无效。

    关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：

    1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

    2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。

    3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。

    从以上特点可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。（高一平）