那些年被职业经理人坑惨的房企：蓝光发展盲目乐观进军三四线 老将迟峰紧要关头未悬崖勒马

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　发酵于一年前的蓝光流动性危机，与一次致命的拖延有关。

　　彼时，蓝光发展旗下有一个佛山项目找到平安融资，到2020年底到期还钱时，因这笔钱晚到了十几天引起了金主爸爸平安的警觉。平安在其内部对蓝光的融资进行了限制，但好事不出门、坏事传千里，平安的动作引起更多资方的警觉，使得蓝光融资难度骤然加大。

　　对于2019年规模超千亿、2020年末账面还有297亿的蓝光发展来说，十几亿并不足以致命。但流动性对于高杠杆的房企来说就像人体内昼夜流淌的血液一般，一旦停下来，接下来的挤兑无异于宣告了信用破产。

　　偶然中蕴含着必然，必然也是由一个个偶然呈现出来的！

　　蓝光发展，作为西南房企龙头，在过去一年经历的诸如逾期、违约、资产冻结、管理层动荡、寻找白衣骑士无果等一系列多米诺式的偶然事件，其背后也是盲目乐观、战略误判的必然结果。

张巧龙盲目乐观进军三四线

　　这些年，从任东川到张志成，从张巧龙到迟峰，铁打的蓝光发展，流水的总裁。张巧龙担任总裁近4年（2016-2019）算是久的。

　　张巧龙从2006年前后加入蓝光到2020年初离任，在长达14年的蓝光履历中担任过结构工程师、重庆和骏置业有限公司总经理、四川蓝光和骏实业重庆区域兼昆明区域董事长、四川蓝光和骏实业总裁。

　　从2016年5月，以蓝光地产总裁的身份接受专访后，张巧龙基本就已经接手了总裁工作，全面负责业务、战略开发及执行。回过头来看，张巧龙任内4年正是蓝光发展规模获得快速扩张、从183.7亿元猛蹿破千亿的“光辉岁月”。

　　在杨铿的指引、张巧龙的布局下，蓝光逐步离开川渝大本营，打着“东进”的旗号开始向全国布局。从成都走向重庆、云南后，2016年蓝光全国化进程提速，先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等城市。

　　高光时刻2017年，张巧龙在博鳌侃侃而谈，坚定看多未来5年（2018-2022）房地产市场的趋势，并看好核心城市向周边三四线乃至于四五线城市发展。现在看来，张巧龙都看错了，也在最应该及时收缩战线的时候，盲目乐观地进军了三四线，“公司安全方面一定是优于一切考核，优于净利润等其他所有指标”成为了一句空喊的口号。

　　年报数据显示，蓝光在2018、2019、2020年的新增土储中三四线占比达到78%、40%、53%，由于前期年报披露数据有限，但2017、2018年是张巧龙开启三四线战略的前两年，因此可以推断2017新增土储中较大比例也为三四线项目。而即使是2019、2020开始强调回归一二线后，三四线项目占比仍然不低。

　　三四线项目土储占比提升带来的后果是楼面价与销售均价之间的剪刀差大幅不及预期，2020年的销售均价甚至降至8592元/平米。蓝光的业绩在2020年也出现了负增长，并进一步在2021年出现全面亏损，仅前三季度亏损的67亿元就相当于公司过去多年的利润总和。

　　这种高杠杆本盘亏损的情况不仅出现在蓝光，也出现在一众重仓三四线的房企上。这对于净利润率本就在5%左右徘徊的蓝光来说，风险敞口是巨大的。

　　所以说，三四线不是“你想赌，想赌就能赌”的，靠三四线突击的恒大将风险暴露演绎到了极致，碧桂园现在仍在消化风险之中。蓝光在项目自身造血能力不足的情况下，经营现金流起伏多年，主要靠融资支撑千亿规模，而在2021年为偿债流出巨额现金，出来混，早晚要还的。

　　实际上，从销售和盈利现金流来看，蓝光发展在2019年就已经显现出强弩之末态势，但杨铿的东进计划并未有受影响。2019年9月，蓝光启用上海第二总部，并从华润请来了迟峰，后者在华东有着光鲜的履历，成为替代张巧龙的新总裁人选。

20年老将迟峰紧要关头未悬崖勒马

　　1999年便加入华润集团的迟峰，已在华润渡过了20年职业生涯，是华润置地当之无愧的老人，曾带领团队为华润在江苏的发展立下了汗马功劳。

　　20年履历并没能让迟峰时刻保持应有的谨慎，或许是出于急于建功的心态，2020年初，迟峰上任后频频高溢价拿地。Wind数据显示，2020年蓝光发展全年拿地60幅，总建筑面积为962万平米，尽管拿地力度有所放缓，但其中公布溢价率的52幅土地中，超过30%的高达37幅，其中有21幅超过50%，5幅超过100%。

　　这当中不乏一些三四线的高溢价项目，如4月以8.47亿竞得河南南阳一宗地，溢价率122.9%；以8.55亿元、85%的溢价率拿下安徽阜阳一宅地；随后的5月、6月，蓝光在河南南阳、信阳分别以150.65%、148.54%的溢价率补充了土储。

　　事情在2020年8月开始起变化。

　　“三道红线”一出台，蓝光发展就三条全中，尽管不在试点名单当中，但这对与所有房企来说都是一个大考。以至于蓝光将旗下医药公司迪康药业9亿元甩卖，双轮驱动变成独轮，甚至在去年2月，蓝光将旗下已经上市的物业公司蓝光嘉宝以48.46亿的价格卖给碧桂园，这标志着蓝光全面进入卖资产偿债的信用重建阶段。

　　距离迟峰高调加盟仅一年出头，这位华润老将折戟蓝光。实际上，据称杨铿在管理上比较放权，赋予了职业经理人充足的自由度，以至于经理人在东进三四线高溢价拿地。但这也导致了延期兑付平安事件这一导火索发生后，杨铿依然对这件事一无所知，从而没有采取进一步的行动。

95后治下的蓝光将走向何方？

　　根据公司公告数据初步估计，蓝光目前账面上的土储约1千万平米左右，按照常识，在面临流动性危机局面一年后，仍留在账面上的土储，其盈利质量大概率是堪忧的。

　　事实也确实如此，公司经营情况公告显示，2021前三季度的销售均价9257元/平米，其中三季度更是降低至6824元/平米，参考公司过去几年的上升的土地成本和较低净利润率，这个销售均价大概率是亏钱。

　　但商业环境往往又是正向循环或者恶性循环，流动性紧张的局面或将进一步掣肘目前土储的销售均价和盈利能力，进而反过来再度恶化公司的流动性。

　　在去年暴雷计提亏损后，蓝光账面上的净资产仅在百亿出头，而目前总债务超五百亿，目前已逾期的债务277.39亿元，留有的土储又是卖一套亏一套。要解开这道算术题并不容易，张巧龙、迟峰给杨铿父子出了题，但是没有给出参考答案。

　　目前的情况是，几乎所有暴雷的房企都没能等到白衣骑士，蓝光也不例外。迟迟等不到白衣骑士，以往战斗力十足的杨铿似乎也有些英雄迟暮了，新上任的95后“地产二代”杨武正仍在苦苦寻觅自救之路而不得其法。

责任编辑：公司观察